夯实基础物管根基，拓展多元增值服务，越秀服务持续高质量发展

过去的一年房地产市场供求两端继续呈现缩量的态势，作为下游产业链，物业管理也经历着行业增量放缓、市场竞争加剧的变革。在这样的行业背景下，越秀服务集中力量提升服务力，聚焦高质量市场拓展，取得了稳健的经营表现。

2024年全年，越秀服务（06626.HK）营业收入达38.68亿元，同比增长20%；毛利润超9亿元，同比增长5.3%；剔除商誉减值后的核心净利润为5.12亿元，同比增长5.1%，核心盈利能力保持正向增长。

以核心盈利能力持续提升为根基，越秀服务积极践行股东回报承诺，延续一贯的分红政策，2024年全年派息总额为每股人民币0.169元，同比增加5.6%；全年度派息比率达50%（按核心净利润计），回馈股东长期的支持。

行业调整仍在持续中。越秀服务执行董事兼行政总裁王建辉表示，未来物管行业的管理规模会逐步增加，同时行业集中度也会逐步提升，在这一发展趋势之下，“好服务”会成为物业公司的核心竞争力。

基于此，越秀服务在2025年将“精益服务、向新图强”作为发展战略，以“精益服务”构建业主、员工和供应商的满意和信任，塑造护城河，并“向新图强”，抓住数字转型机遇，实现变革和提效。王建辉表示，今年越秀服务会持续围绕着“好房子”，做好服务，给业主交一份满意的答卷。

基础物管稳健托底

行业回归服务本质的大势下，越秀服务坚守服务初心，以客户需求为导向，深化服务质量建设，推动各业务板块在2024年全面开花。

在非商业物业管理及增值服务板块，越秀服务实现收入31.34亿元，同比增长19.2%，占总收入的81%，是营收增长的核心动力。该板块中包含基础物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务三项细分业务，在总收入中占比分别为32%、18%和31%。

具体来看，基础物业管理服务是为越秀服务的根基之一，面向住宅物业、TOD物业、公建物业及产业园等非商物业提供全方位的物业管理服务，全年所得收入为12.36亿元，同比增长20.1%。

为了推动基础服务品质迭代，2024年，越秀服务对服务力进行了专项课题研究，深入剖析经营策略、服务标准、地物协同、组织管理与能力，更好适应行业竞争格局的变化。同时，越秀服务持续就保洁、绿化、秩序和维保实行精益管理，推动清洁工作人机协同，打造集约化、专业化绿化团队，大力推广智慧通行，客户满意度维持在91分高位。

基础物管奠定牢固的业务根基，社区增值服务推动越秀服务持续前进。报告期内，社区增值服务实现营收12.17亿元，同比增长超3成，已成为业绩增长的主要动力之一。

过去几年时间里，越秀服务的社区增值服务已经完成了四大平台布局，包括家居生活服务、资产服务、配套商业服务和科技服务，满足业主多样化需求。

其中，家居生活服务表现颇为亮眼，尤以拎包入住业务发展迅速，全年实现同比63%的增幅。越秀服务方面介绍，拎包入住业务一方面是提前结合即将交付的户型，打造专属的定制产品；另一方面与信用度比较高的商家做联名款，为业主提供更有针对性的装修产品。

“这个策略在去年取得了良好效果，开发定制类产品年销售额达1100+万，在部分小区的市场渗透率接近40%，推动该业务得到了较为强劲的增长。”越秀服务管理层表示，在这一良好发展势头之下，除了规模已经稳定的平台外，公司还将尝试孵化一些新业务，例如能源管理、环境治理、高端家政等方面也存在新机会。

越秀服务搭建起的综合设施管理（“Integrated Facility Management”，即“IFM”）服务体系，正是新业务孵化的重要一例。该服务体系面向B端客户，匹配客户需求开发更细化的基础服务、更专业化的行政后勤、更多元化的办公空间服务，提升非住宅项目的综合经营价值。

报告期内，越秀服务着力延伸拓展行政后勤服务、办公室装修服务、餐饮服务、博物馆讲解服务等，已覆盖国家能源大厦、建设银行区域总部等标杆项目，IFM拓展合同额超过6000万元，市场拓展初见成效。

越秀服务管理层表示，新业务将围绕轻资产展开，进行试点孵化，或与上下游公司考虑合作机会，跑通业务后再铺开，以此种方式持续进行业务拓展。

聚焦高质量市场拓展

持续拓展的高质量管理项目是越秀服务业绩稳健增长的动力。截至2024年末，越秀服务的合约面积达8873万平方米，同比增长6.3%；在管面积增至6931万平方米，较去年同期增长6.3%。

“2024年，我们新增合约面积1295万平方米，同时主动退场了一些经营效益或者是回款能力比较差的项目，虽然总体合约面积增幅不大，但确保在管项目的质量比盲目追求规模增长更有意义。”越秀服务管理层表示。

近年来，由于住宅物业增速放缓以及非业主增值服务的承压，多数物业企业将外拓目标转向支付能力更强的客户，越秀服务也早早抢占新赛道。

在越秀服务2024年新签约的85个项目中，就包括国家级战略工程项目港珠澳大桥、建设银行佛山/珠海/江门分行、国家能源大厦等众多项目，实现了战略业态及标志性项目的成功突破，不仅提升了越秀服务的品牌影响力，更实现了对政府公共服务领域通道的巩固。

同时，越秀服务在2024年深耕商写、公建大交通等优势赛道，突破企业总部、高校和大客户园区等优质细分赛道。此外，管理层坦言，在未来的拓展过程中，要继续严格控制新拓项目的战略协同价值，从严把关甲方资信，严控长账期的项目，提升拓展的兑现度。

高质量拓展的另一个关键表现是持续优化的区域布局。越秀服务始终聚焦战略核心城市，重点关注“深耕五城+战略性拓展五城”，深度聚焦粤港澳大湾区。截至2024年底，大湾区在管面积占比约60%，新增合约面积中81%来自该区域。一二线城市合计占比近9成，进一步巩固了在核心区域的市场地位。

一位券商分析师表示‌："物业行业开始进入存量时代，一二线城市服务的业主未来有一定的消费能力，物企深耕核心城市潜力区域，能围绕社区更好开展高附加值服务。这种均衡分布既保障了稳定现金流提高抗风险能力，又为未来增长预留空间。”

2025年，越秀服务将继续秉持高质量拓展的策略，稳步推进管理规模的增大。管理层表示，一方面将继续受益于管理方的稳健发展，预计每年将会交付400-500万平方米；另一方面还将加大市场端的扩展。

管理层表示，今年的外拓目标是4亿元，以保障基础物管收入的平稳增长。越秀服务将在广州、佛山、武汉、杭州、青岛5个城市做重点布局，同时会突破更有经济活力、发展相对较强的城市，比深圳、成都、上海、南京和北京等。

同时，越秀服务将强化大客户指引战略，围绕能源、金融、通信等领域的总部客户进一步深挖资源，并在服务中试水IFM业务。“这其中除了传统的物业管理外，我们还会发展办公服务、讲解和设施维护等内容，预计2025年目标合同额会达到8000万元。”

此外，越秀服务再次流露出对收并购的兴趣。在截至期末的47亿元在手现金中，上市募集资金中也有5亿元是用于收并购。管理层表示一直在留意收购机会，重点关注协同效益高的标的，做有质量的收并购。

越秀服务非执行董事兼董事会主席朱辉松表示，未来将探讨如何高效地使用资金，同时积极留意以增值服务类型为主的并购机会，比如智能家居、充电桩建设、高端家政、能源管理等。

（本文仅供参考，不构成投资建议。）